자본화 된 가치 방법

높은 압류 율과 임대인 부족으로 인해 임대 부동산 소유주가 재산을 손실로 처분하거나 차압 과정에 들게 할 수 있습니다. 경우에 따라 부동산 시장에서 예상치 못한 하락이 소유자의 임대 부동산 사고로 인한 것입니다. 다른 경우, 재산 소유자가 자신의 투자에 대해 원하는 수익을 얻지 못하는 것은 자본 산출 방식을 사용하여 소득 생산 자산의 역사적 및 예상되는 성과를 시간이 지남에 따라 분석하지 못하기 때문입니다.

목적

부동산 투자자는 특정 시점 및 특정 기간에 소득 생산 자산의 성과를 정량적으로 측정 할 수있는 능력이 필요합니다. 정적 성능 측정은 한 달 또는 한 해 같은 특정 기간 또는 특정 시점에 대한 속성의 성능을 평가합니다. 또한, 자본화 된 가치 법은 재산에 의해 생성 된 돈, 소득 흐름 또는 기타 이익의 관점에서 순 가치를 식별함으로써 일련의 기간에 걸쳐 부동산의 성과를 결정합니다. 소득 흐름의 현재 가치로의 전환을 자본화라고합니다.

이론

자본화 된 가치 법의 원칙은 소득 생산 자산의 가치가 특정 평가 일 현재의 부동산으로부터 파생 된 미래 순이익의 현재 가치에 반영된다는 것입니다. 자본화는 부동산의 수입 흐름을 신중한 투자자가 부동산에 대해 지불 할 수도있는 단일 가치로 전환하는 과정입니다. 이 값은 지정된 기간 동안의 예상 순 수입과 같습니다. 투자자는이 순소득을 부동산의 수익률로 변환하며, 이는 다른 소득을 창출하는 부동산의 투자 수익률과 비교하여 최적의 투자를 식별합니다.

방법

투자자는 해당 부동산 및 유사한 부동산과 관련된 기존 시장 데이터를 기반으로 부동산의 순 영업 수익을 추정해야합니다. 투자자는 재산의 총소득을 산정하기 위해 부동산 임대료를 사용합니다. 예상되는 소득 손실은 특정 시장에서의 부동산 공급과 수요 및 부동산 점유 경험을 토대로 가능한 부동산 공실 및 회수 조치를 반영하여 계산됩니다. 잠재적 인 소득에서 예상되는 소득 손실을 뺀 것이 예상 총소득입니다. 운영 이력에서 파생 된 부동산의 예상 영업 비용은 순 영업 수익을 결정하기 위해 예상 총소득에서 차감됩니다.

계산

예를 들어, 자본화 된 가치 법을 사용하여 소득 생산 자산을 분석하기 위해 투자자는 연간 자본화 된 8 %의 수익률을 받아 들일 수 있다고 가정합니다. 투자자는 2 년간의 손익 계산서에 문서화 된 재산의 수익 및 비용을 검토 한 결과 해당 부동산의 연간 순 영업 수익이 10, 000 달러라고 결정합니다. 부동산의 현재 가치를 계산하기 위해 투자자는 $ 10, 000 / 0.08 = $ 125, 000부터 현재 가치 또는 자본 가치 $ 125, 000에 대해 8, 000 달러의 자본화 비율로 10, 000 달러의 순 영업 수익을 나눕니다. 이것은 투자자가 해당 특정 시점에서 부동산에 대해 지불 할 금액입니다.